Construir en España siendo extranjero

España es el cuarto país más extenso en territorio de la Unión Europea, así como el tercer país más visitado del mundo debido al agradable clima y la variedad de destinos que incluyen zonas costeras con playas de todo tipo, zonas montañosas y patrimonio cultural.

A día de hoy, la economía española basa gran parte de su riqueza en el sector del turismo, pero para dar cabida a toda esta demanda turística, España ha sido tradicionalmente un país con un sector de la construcción muy activo, representando el sector turístico un 16% y el sector de la construcción un 6% del PIB anual, con una tendencia al aumento de la inversión extranjera en primera y segunda residencia pese a las diversas crisis incluidas la pandemia del COVID-19.

A lo largo de los años en el estudio Slow hemos recibido distintos tipos de familias provenientes del extranjero con la intención de invertir en España. Los perfiles que nos contactan son muy variados y van desde familias españolas que, por motivos laborales, han residido varios años en un país extranjero y que vuelven a España con ahorros tras la venta de una propiedad o bien tras muchos años viviendo en alquiler en países con mayor renta por cápita que en España – y por lo tanto con capacidad de inversión mayor que la media – hasta extranjeros que buscan fijar su primera o segunda residencia atraídos por el clima y la calidad de vida de nuestro país.

Sea como sea, más allá de disponer de la capacidad financiera para llevar a cabo el proyecto de compra de terreno y construcción de una casa siendo extranjero en España, es importante tener en cuenta una serie de condicionantes legales y financieros que definirán la viabilidad del proyecto.

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¿Cuáles son los requisitos mínimos para poder construir en España?

Estar en disposición de un NIE

El primer requisito indispensable para poder construir en España siendo extranjero es disponer de un NIE, el Número de Identidad de Extranjero, que consiste en un número personal y exclusivo que permite iniciar un procedimiento para obtener un documento más allá del visado – con el objetivo de poder permanecer más tiempo en territorio español. Se trata del equivalente del conocido DNI para ciudadanos españoles, Documento Nacional de Identidad, una forma de identificación sin la cual no podemos iniciar ningún trámite legal en este país.

El proceso para conseguir un NIE no es difícil, pero sí lento. Podemos dirigirnos directamente a las oficinas de extranjería en España o intentarlo tramitar desde el extranjero antes de venir. Aunque suene contradictorio, lo cierto es que la firma de un contrato de arras para la compra de un terreno ayuda a agilizar este proceso, ya que no se considera un trámite definitivo y  no requiere un NIE.

¿Qué es la Golden visa?

En el momento de tramitar nuestro permiso de residencia tenemos dos opciones: el permiso temporal (que oscila entre los 90 días y los 5 años) y el permanente, un permiso fácilmente accesible a los ciudadanos pertenecientes a la UE y más complejo de tramitar en caso de ciudadanos provenientes de países fuera de la UE.

Sin embargo, existe una tercera vía que es la denominada Golden Visa, un permiso de residencia popularizado en los últimos años entre los países del sur de Europa para fomentar la inversión de capital extranjero en el país.

La Golden Visa consiste en la obtención directa de un permiso de residencia a través de la compra o construcción de un inmueble de valor superior a 500.000€.

Disponer de una cuenta bancaria en España

Para construir en España siendo extranjero no es imprescindible abrir una cuenta en un banco español, aunque en caso de querer pedir una hipoteca sí que lo será, como veremos más adelante. Sin embargo, aunque no necesitáramos ningún tipo de financiación extra, se trata de un trámite que puede agilizar mucho la compra.

Un caso habitual es el de una pareja extranjera que decide jubilarse en España, por lo que vende su vivienda en su país de origen y puede comprar y construir su futuro proyecto con ese dinero sin necesidad de pedir ningún tipo de préstamo.

A la hora de abrir una cuenta en un banco, nosotros recomendamos optar siempre por bancas éticas como Triodos, cuya filosofía prioriza la financiación de proyectos que aporten un valor añadido a nivel social o medioambiental. Por ello financian prioritariamente casas ecológicas, con el incentivo que a mayor sello de eficiencia menores intereses se pagan.

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¿Existen impuestos o gastos extra por el hecho de ser extranjero?

La compra de un terreno para construir nuestra futura casa engloba un conjunto de impuestos y gastos que resultan muy importantes a tener en cuenta antes de empezar, para no equivocarnos en nuestra previsión económica. Se trata de un tema que hemos tratado anteriormente en este blog en más detalle, en el artículo ¿Cuánto cuesta construir una casa?

La idea principal es que aunque el usuario desee mantener su residencia en otro país, todos los impuestos asociados a la compra de un terreno y la construcción de una casa los pagará en España: IVA/ITP, gastos de notaría, gastos de registro, IBI, impuesto de basuras, etc.

Veamos los impuestos y gastos extra en el caso de construir en España siendo extranjero.

Impuestos y gastos extra para construir en España siendo extranjero

IRNR

En primer lugar, tenemos que ser conscientes que la falta de permiso de residencia implica pagar más que una persona residente en España que está cotizando constantemente en el país – como forma de compensación de este hecho. Por ello, es importante no confundir el permiso de residencia con el padrón, un fallo bastante común ya que es verdad que ambos hacen referencia al tema de la residencia.

La diferencia es que el padrón es básicamente un registro donde vive cada persona, se puede conseguir muy fácilmente y tiene pocas implicaciones legales, mientras que el permiso de residencia es un proceso legal muy costoso que trataremos más adelante.

En caso de no disponer de permiso de residencia en España, el comprador debe pagar un impuesto llamado IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Se trata de un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español y asciende al 24%, substituyendo el equivalente para residentes españoles llamado IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Una excepción sería en caso de haber tributado más de 183 días durante el año natural en España, que ya te permitiría pasar a pagar por IRPF. Simplemente es extraño que tributes prácticamente durante medio año sin hacer el trámite del permiso de residencia, puesto que suele ir asociado al permiso de trabajo.

Representante fiscal

El gran problema de no ser residente en España en caso de solicitar financiación bancaria es que a las entidades se les complica la reclamación de impagos y ello puede dificultar la concesión de una hipoteca, por lo que la solución pasa por nombrar un representante fiscal en España: una persona física o jurídica que actúa sustituyendo a otra persona en sus relaciones con la Administración Tributaria para la realización de actuaciones administrativas.

Un representante fiscal puede ser una persona residente de confianza que lo haga voluntariamente, pero normalmente suele ser un trámite mediado con una gestoría y supone un coste extra. En los últimos años, la Comisión Europea ha insistido para que España suprima esta obligación al ser el único país de la UE que lo exige, contradiciendo la normativa europea.

Traducción de documentos

Cualquier firma de documentos legales para dos partes que no comparten el mismo idioma exige una traducción, pero ésta no será una traducción cualquiera. Se trata de una acción que debe llevar a cabo un traductor jurado cuya lista actualizada podemos encontrar en la web del Ministerio de Asuntos Exteriores.

¿Un banco español concede hipotecas a extranjeros?

Entramos en terreno pantanoso a la hora de establecer generalizaciones en el caso de querer obtener una hipoteca para construir en España siendo extranjero, puesto que la teoría dice que compradores no residentes pueden disfrutar de las mismas condiciones de hipoteca que los españoles. Sin embargo, la realidad dista mucho debido a la imposibilidad de proceder al embargo de bienes en el extranjero.

Así, a la práctica, un banco español no concede hipotecas a ciudadanos que no hayan cotizado como mínimo un año en nuestro país y un banco extranjero no concede hipotecas en un país extranjero.

Si que existen algunos bancos que ofrecen hipotecas enfocadas a no residentes con condiciones distintas a las de las hipotecas convencionales españolas.

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Condiciones de las hipotecas españolas

En general, una hipoteca nunca cubre la compra del solar, por lo que deberemos disponer de ese dinero en efectivo o bien de un solar en propiedad. En segundo lugar, tampoco cubre el 100% de la inversión, sino que suele cubrir un 80% para la primera vivienda y 60-70% en el caso de la segunda residencia. En el caso de autopromociones de vivienda, la hipoteca suele cubrir la construcción y algunos gastos pero no suele cubrir ni el proyecto ni la licencia de obra. En cualquier caso, cada banco puede variar las condiciones que dependerán también del análisis de solvencia de cada familia.

Viabilidad hipotecas para extranjeros

Una hipoteca para construir en España siendo extranjero debe solicitarse siempre en un banco español, ya que los bancos extranjeros no dan hipotecas para parcelas o construcciones fuera de su territorio.

Además, una propiedad en el extranjero no se acepta como aval en la hipoteca, por lo que una posibilidad en caso de tener una apuesta firme por este futuro proyecto vital sería vender la antigua propiedad y pagar directamente en efectivo la nueva vivienda.

Respecto a la viabilidad de las hipotecas para extranjeros, debemos tener en cuenta que cada entidad bancaria puede establecer sus propios criterios en función del país de residencia del solicitante de hipoteca.

Por norma general, los bancos españoles no suelen conceder hipotecas a personas que no hayan cotizado como mínimo uno año en España, lo que incluye a ciudadanos nacidos en España que emigraron y deciden volver al cabo de unos años, son los conocidos como expats.

En caso de cotizaciones de un año, el porcentaje de financiación se suele reducir, pudiendo llegar fácilmente a suponer tan solo el 50% del importe de la construcción, si bien es cierto que a partir de los 2 años de residencia (incluida cotización) en España hay algunos bancos que llegan a ofrecer hasta el 80% de financiación siempre que se pueda declarar como primera residencia.

¿Cuáles son las mejores zonas para invertir en España?

La inversión en propiedades se concentra en las ciudades de Barcelona y Madrid que comprenden el mayor movimiento de inversiones de todo el país, sobre todo en términos de vivienda. Si planteamos la construcción de una casa como una futura inversión, ambas se sitúan entre las principales ciudades del ranking de ubicaciones más rentables donde invertir en España, Barcelona con el 5,1% y Madrid con el 5,8%.

Destacan también ciudades como la Palma de Gran Canaria que concentra el 8% de la inversión extranjera y que forma parte del modelo ‘sol y playa’ tan propio de nuestro país.

Cabe mencionar también las zonas costeras y las islas, ubicaciones como la costa del Sol con Marbella a la cabeza o la isla de Mallorca que atrae mucho capital centroeuropeo en el mercado de segunda residencia son algunos ejemplos de ubicaciones preferidas por los extranjeros a la hora de invertir en propiedades para turismo vacacional.

En el despacho hemos realizado diversas obras para clientes extranjeros que se plantean retirarse a Mallorca o Menorca y que desde nuestro estudio abordamos desde la perspectiva de la eficiencia y la salud como es el caso de la casa para Oscar y Emma, una pareja extranjera que encontró una ubicación ideal en la urbanización Son Vida en Mallorca, una exclusiva zona residencial en pleno desarrollo o la casa en Cala Llonga que se llevó a cabo para un inversor con la intención de vender la propiedad al acabar la obra.

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