¿Qué es la ocupación de un terreno?

Después del artículo Qué es la edificabilidad de un terreno, hoy vamos conocer otro concepto crucial en la normativa urbanística: qué es la ocupación de un terreno.

Y es que existe la tendencia de confundirlo con la edificabilidad, puesto que ambos hacen referencia a los metros cuadrados que se nos permite construir en un solar concreto. Por ello, empezaremos describiendo con detalle el factor de ocupación de un terreno, para más adelante poder entender su diferencia con la edificabilidad.

Qué es la ocupación de un terreno

Así pues, empecemos: ¿Qué es la ocupación de un terreno?

La ocupación de un terreno se define como el porcentaje de parcela que puede ser ocupado por la edificación en la proyección de un edificio sobre el terreno.

El objetivo de esta regulación es el de garantizar una cierta proporción de parcela para el arbolado y la jardinería, por lo que tiene sentido también establecer un límite de ocupación para elementos sin volumen sobre rasante: sótanos, piscinas, áreas pavimentadas, etc.

Explicado en otras palabras, la ocupación de un terreno es lo que veríamos si hiciésemos una foto aérea sobre la parcela; la superficie que ocupa la edificación en relación al terreno sin tener en cuenta el número total de plantas.

Comunidades de viviendas autosuficientes vista

La regulación de la ocupación en la ordenación urbanística

La invención y limitación de esta posibilidad de construir más o menos un terreno parte de la evolución de la ordenación urbanística en nuestro país, a nivel español, en el año 1956  se aprueba la ‘Ley de régimen del suelo y ordenación urbana’, que supone la primera ley que aborda conjuntamente la regulación del suelo y del urbanismo.

De hecho, en toda la legislación posterior, se han mantenido las distintas formas de acción urbanística y la diferenciación del suelo en regímenes jurídicos.

Esta normativa parte del análisis de una realidad altamente compleja como es el territorio urbano, pretendiendo diseñar e inventar conceptos y normativas que marquen el futuro de esta situación hacia los objetivos marcados.

En el caso de la ocupación, su aparición parte de la poca vertebración de la ocupación urbana que tenemos en el territorio. En un principio sirve como elemento de análisis, pero más adelante se generan patrones y se establecen unos criterios de ocupación en función de cada zona.

De hecho, la ocupación se limita según las regulaciones urbanísticas municipales, es decir directamente des del ayuntamiento, a través de la denominada ‘ocupación máxima del terreno’.

En todo caso, este porcentaje máximo dependerá en gran medida del tipo de suelo que se trate, que explicamos hace poco en el artículo Tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable.

Clasificar cualquier solar en 3 tipologías de suelo nos sirve para estructurar el territorio, pautando así la lógica que queremos que se establezca por ejemplo en el futuro de un municipio: qué zonas pretendemos estabilizar o diluir (suelo urbano), qué zonas permitimos que sigan creciendo y se densifiquen o empiecen a crecer (suelo urbanizable) y qué zonas queremos preservar debido a su valor natural (suelo no urbanizable).

El suelo urbano es aquél donde se permite construir, ya sea de manera más o menos densificada. Concretamente, el suelo al que más regulaciones de ocupación máxima está sometido es el de Barcelona, puesto que existe una voluntad de no densificar más una ciudad altamente poblada y limitada por el mar y la montaña a la hora de crecer en superficie.

Por otro lado, el suelo urbanizable es el que transita hacia la posibilidad de construir en él, la cual cosa se regula permitiendo o no su conversión en suelo urbano, pero también pautando de buen inicio la ocupación máxima que le será permitida.

Finalmente, el caso del suelo no urbanizable en el que no hay limitación de ocupación máxima del terreno al no permitirse edificar en él, con la intención de proteger el suelo rústico.

Qué diferencia hay entre la ocupación y la edificabilidad de un terreno

Pero quizá la mejor manera de entender qué es la ocupación de un terreno es a través de su comparativo con el término edificabilidad, un concepto que hace referencia al aprovechamiento urbanístico que explicamos en nuestro anterior artículo Qué es la edificabilidad de un terreno.

Ambos términos resultan susceptibles de ser confundidos dado que tanto la edificabilidad y la ocupación de un terreno hacen referencia a una cantidad de metros cuadrados respecto la superficie total del solar.

Ahora bien, en el caso de la edificabilidad, ésta se refiere a los metros cuadrados totales edificables, incluyendo todas las plantas construidas, mientras que la ocupación determina el porcentaje de superficie del solar que podemos ocupar con nuestra vivienda sin importar el número de plantas que pretendamos construir.

Para ver más clara la diferencia entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno, vamos a analizar un ejemplo de edificabilidad y ocupación de un terreno:

Cálculo de ocupación y edificabilidad de un terreno

Supongamos que tenemos un solar de 1.000 metros cuadrados con una edificabilidad de 0,5 m2 de techo/m2 de suelo y una ocupación del 25%.

¿Qué significan estos valores?

En este caso, al tener una edificabilidad de 0,5 m2 de techo/m2 de suelo podremos edificar la mitad de la superficie total del solar. Es decir, para un terreno de 1.000 m2 podemos construir una casa de 500m2 en total, sumando la superficie de cada una de las plantas.

Como tenemos una ocupación del 25%, esto quiere decir que solamente podremos ocupar un 25% del total de los 1.000 m2 de terreno, por tanto, deberemos plantear una vivienda que no ocupe en planta sobre el terreno más de 250 m2 (el 25% de 1.000 m2)

A partir de aquí podemos construir 2 plantas hasta agotar los 500 m2 de superficie construida máxima, es decir, hasta agotar la edificabilidad. En función de cuál sea el número máximo de plantas marcado por la normativa, podemos plantearnos subir 2 plantas.

mesa de trabajo y calculo proyecto

Criterios de cálculo

Una vez entramos en detalle sobre qué es la ocupación de un terreno, nos damos cuenta que hay que establecer una serie de criterios de cálculo sobre elementos que generan confusión: es el caso de los patios y los cuerpos volados.

Patios

Un patio es un recurso arquitectónico que permite la entrada de luz, radiación y ventilación al interior de un edificio. En el despacho utilizamos mucho el recursos de patios en nuestros proyectos, no solo como estrategia de captación solar adicional, sino como auténticos sistemas pasivos de ventilación de nuestras viviendas de forma natural ya sea a través de un precalentamiento previo del aire que debemos introducir para renovación o a través de la generación de ventilaciones cruzadas naturales que refrescar el ambiente en verano.

Así la pregunta es, ¿contabilizamos el patio en el cálculo de la ocupación? ¿Y en el de la edificabilidad? Existen dos criterios distintos, que en cualquier caso siempre será necesario confirmar con la normativa municipal aplicable, pero en general, en función de si se trata de un caso de edificación aislada en parcela propio de la ciudad jardín o de alineación a la calle típico del casco urbano.

En el caso de una vivienda aislada, el espacio ocupado por el patio no computa en términos de edificabilidad, pero sí de ocupación de suelo. Sin embargo, en el caso de un edificio entre medianeras alineado con la calle computan patios tanto para edificabilidad como para ocupación.

Cuerpos volados

Los cuerpos volados responden a la definición de una parte de la edificación que, en una planta superior a la planta baja (PB), sobresale de los límites que delimita la PB y son susceptibles de ser ocupados o habitados. Distinguimos entre dos tipos de cuerpo volado: los cuerpos volados abiertos y los cerrados.

Como ejemplo de cuerpos volados cerrados tenemos las tribunas, galerías o incluso voladizos y porches.

Estos cuerpos volados pueden computar o no dentro de la ocupación y la edificabilidad, y es necesario valorar en cada caso la normativa municipal no solo si éstos se incluyen, sino también si deben respectar la misma distancia con los límites de la parcela que el resto de la edificación.

Piscinas

En muchas normativas municipales, las piscinas computan como parte o en el total de la ocupación, pese a que en muchos casos las distancias con los límites de parcela puedan reducirse.

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