Encontrar un constructor para una casa

Ya sea porque vamos a construir una casa ecológica o una casa convencional, la tarea de encontrar un constructor para una casa es compleja y por ello, la clave del éxito será la de seguir un proceso metódico y riguroso.

Como en todos los sectores, queremos encontrar un profesional riguroso, fiable, que cumpla sus plazos, que trabaje bien y que no nos engañe en los costes, pero ¿cómo reconocemos a un buen constructor si nunca antes hemos llevado a cabo el proyecto de una vivienda?

"Almuerzo sobre un rascacielos", 1932

“Almuerzo sobre un rascacielos”, 1932

Personalmente siempre recomiendo que la tarea de encontrar un constructor para una casa se realice de la mano del arquitecto que la ha diseñado, en nuestro estudio por ejemplo, siempre ofrecemos la posibilidad de trabajar con nuestros constructores de confianza o de comparar entre distintos presupuestos de constructores que pueda conocer el cliente.

Sea como sea, lo importante es que el arquitecto este de nuestra parte y que no vaya de la mano del constructor, de esta forma nos aseguramos que el arquitecto hará de supervisor del rigor de la construcción y que siempre defenderá nuestros intereses.

Hay que desconfiar de arquitectos que vienen recomendados por un constructor ya que en este caso, el arquitecto se encuentra comprometido con el constructor (que es quién le ha proporcionado el cliente) y no harán bien su trabajo de supervisión de obra. El arquitecto debe ser independiente del constructor para poder controlar el rigor de la construcción y defender nuestro intereses.

A partir de aquí, no está de más saber cómo funciona en detalle el proceso de encontrar un constructor para una casa, que si bien no es tan rápido como la compra de una casa terminada no tiene porqué ser más complicado.

Veamos cómo encontrar un constructor para una casa.

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Cada proceso de construcción es único y depende del alcance de cada proyecto, pero si que podemos identificar unos pasos comunes en cualquier proceso de selección de constructor ya sea para una construcción nueva o para una reforma de casa.

 

1) ¿En qué momento empezamos a buscar un constructor para una casa?

Por lo general, si el proceso es abierto y no estamos trabajando con una empresa de casas prefabricadas en cuyo caso tendremos las manos atadas, el constructor se busca una vez se acaba el diseño de la casa.

En el caso de Slow Home, siempre damos un precio cerrado antes de iniciar el diseño, estableciendo un coste máximo por metro cuadrado. Esto lo podemos hacer gracias a la experiencia de proyectos anteriores y al haber trabajado con distintos constructores y materiales.

Pero en cualquier caso, una vez cerramos el diseño final, es el momento de establecer el precio exacto de la construcción y si es preciso, hacer los ajustes necesarios. Para iniciar la selección de constructores, necesitaremos el documento de mediciones.

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Las mediciones son un documento que prepara el arquitecto y que incluye todos los detalles definidos en m2 o en metros lineales de cada uno de los elementos constructivos que componen una vivienda. Este documento se suele preparar con la ayuda de un aparejador (arquitecto técnico) y suele ser una tabla o base de datos de varias páginas diferenciada por partidas.

Cada partida corresponde a una sección de la construcción, por ejemplo, la sección de acabados interiores incluye el detalle de cada uno de los materiales interiores como revestimientos, pinturas o incluso muebles a medida, si los hay.

Cada uno de los elementos incorpora un total de metros cuadrados y esto es lo que sirve al constructor para calcular el precio total de una obra. Por ejemplo, si le indicamos que tenemos 100 metros cuadrados de suelo de madera de pino, el constructor deberá fijar un precio para este elemento acabado.

 

2) ¿Cómo encontrar un constructor para una casa?

Hay que tener en cuenta que habremos llegado a este punto con el proyecto de nuestra vivienda terminado. A partir de aquí, las dos formas más comunes de encontrar un constructor para una casa son:

#1 OPCIÓN – Encontrar un constructor que ya conocemos o que nos han recomendado y solicitarle que prepare un presupuesto. En este caso siempre es recomendable, invitar a otro constructor externo, conocido o no, para que tener un comparativo.

#2 OPCIÓN – Si no conocemos ningún constructor, convocaremos a un mínimo de 3 constructores distintos para que nos presenten un presupuesto.

En el caso de nuestro estudio, trabajamos siempre que es posible vía la primera opción, nosotros tenemos varios constructores conocidos que sabemos que trabajan bien, según si el proyecto se construye en madera o en obra, pero nunca estamos atados a ninguno de ellos y si el cliente tiene algún constructor recomendado lo incluimos en la selección. De esta forma, aseguramos un proceso transparente y abierto en el que por supuesto siempre el arquitecto se sitúa de parte del cliente negociando con cada constructor.

A cada uno de los constructores seleccionados se le entregará el documento de mediciones vacío, únicamente con el detalle de materiales y sus cantidades (metros cuadrados) y el constructor deberá devolver este documento completo con precios parciales y totales.

 

3) La comparación y negociación con constructores

Una vez hemos recibido los documentos de mediciones con los precios, es el momento de hacer el comparativo y en su caso, negociar con cada uno de ellos las partidas.

La ventaja de que un mismo documento se entregue a varios constructores es que el comparativo será más fácil, al tener cada partida por separado podremos ver qué precio fija cada uno de ellos a cada elemento.

Siguiendo el ejemplo anterior, para nuestros 100 metros cuadrados de suelo de madera de pino, veremos qué precio establece cada uno y si hay mucha diferencia entre uno y otro.

Cuando un elemento sea excesivamente más caro en una de las propuestas, es donde será posible negociar o a veces desconfiar de los que lo ofrecen demasiado barato, ya que puede ser que no estén siendo rigurosos o que estén reduciendo calidades para abaratar costes.
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Es indispensable que realicemos esta comparación con la ayuda del arquitecto, en nuestro estudio, de hecho, nosotros nos encargamos personalmente de esta comparación informando al cliente de cada anomalía detectada. Es preciso tener experiencia en construcción para hacer un comparativo de constructores, ya que un profesional sabe dónde podemos ahorrar y donde debemos primar la calidad.

Muchas veces se da el caso de que no seleccionaremos la propuesta más barata, ya que puede ser que sea la de menor calidad, siempre que no superemos nuestro presupuesto máximo.

 

4) El caso de contratar a más de un constructor para una obra

Puede darse el caso de que queramos o que necesitemos contratar a más de un constructor para una obra. Por ejemplo, si construimos una casa de madera, seguramente necesitaremos un constructor para las cimentaciones de hormigón y otro para la construcción en madera y puede que estos no se conozcan con anterioridad.

A veces, incluso se puede dar el caso que el propio constructor subcontrate a una empresa distinta para realizar una tarea en la que no es especialista, en este caso el propio constructor será responsable de la empresa que haya subcontratado.

En cualquier caso, de nuevo, va a ser esencial el papel del arquitecto en la dirección de la obra, que gestione la coordinación de los detalles constructivos entre ambos, así como los plazos de entrega de cada uno de ellos.

 

5) El contrato para la construcción de una casa

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Una vez hemos encontrado al constructor adecuado, es el momento de firmar el contrato. En el estudio de Slow Home, supervisamos en todo momento este proceso y trabajamos con un equipo de abogados que han ido mejorando los contratos de construcción en cada obra que hemos realizado. Actualmente trabajamos con un documento muy riguroso en relación a plazos de entrega y calidades de acabados.

A parte, el contrato deberá incluir definición de penalizaciones en caso de retrasos, elementos que no cumplen la calidad deseada, costes acordados y certificaciones de materiales y procesos constructivos.

Si vamos a construir una casa ecológica, es preciso que el contrato incluya los procesos de control de materiales y sistemas de construcción, para garantizar tanto la procedencia como su correcto funcionamiento.

Por último, como en cualquier contrato, el contrato de construcción de una casa debe incluir la definición de la relación entre cada una de las partes: qué papel y responsabilidades tiene el arquitecto, el constructor y el cliente y cuál es la jerarquía y relación entre ellos.

Construir una casa es un proceso que puede durar desde varios meses a algo más de un año, en función de la complejidad y del tamaño y por este motivo es importante que haya un contrato claro y riguroso que defina la relación entre todos los implicados.

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1 Comentario

  1. Buenos días Víctor,
    Totalmente de acuerdo con todo lo que dices. Me he llevado una alegría al leer esto. Porque es un tema sobre el que yo también he trabajado y he publicado el artículo CÓMO CONTRATAR CONSTRUCTOR PARA QUE NO TE SALGA RANA, en ama arquitectura.

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