¿Qué es la edificabilidad de un terreno?

casa campo qué es la edificabilidad de un terreno

Antes de comprar un terreno existen algunos datos que es recomendable conocer, ya que condicionarán las dimensiones o la tipología de vivienda que podremos construir en él.

Por eso esta semana queremos hablar sobre el concepto edificabilidad, ¿en qué consiste la edificabilidad de un terreno?

La edificabilidad de un terreno es el porcentaje de superficie total que puede ser edificado, es decir, la cantidad total de metros cuadrados que es posible construir en un solar ya sea en una planta o en varias.

La edificabilidad se expresa en proporción a la dimensión total del terreno, por eso os habréis encontrado seguramente con expresiones como un 0,6 m2/m2 de suelo, lo cual quiere decir que un 60% del suelo es edificable.

Este valor puede variar en función de distintos factores. Veamos cuales son los aspectos que pueden influir en el aumento o disminución de la edificabilidad de un terreno.

Factores que influyen en la edificabilidad de un terreno

Uno de los principales factores que pueden determinar la edificabilidad de un terreno es su ubicación. Normalmente, los terrenos situados en zonas más urbanas o próximas a los centros de las localidades suelen tener un porcentaje de edificabilidad más elevado.

Esto se debe a que son zonas con un tejido urbano más denso donde se permite edificar en mayor cantidad, especialmente en más altura.

De hecho, en zonas urbanas veremos edificabilidades especialmente altas como por ejemplo de 2. Esto significa que por cada metro cuadrado de terreno podremos construir 2 m2 de suelo, por lo que nos permiten construir varias plantas.

En cambio, si nuestro terreno se encuentra en una zona más alejada de la ciudad o más próxima al campo, es muy posible que la edificabilidad sea menor.

De todos modos, en zonas rústicas los terrenos suelen ser generosos y, aún teniendo un porcentaje de edificabilidad menor, podremos construir una vivienda suficientemente grande a no ser que el terreno disponga de alguna calificación especial que no limite.

Junto con la ubicación y ligado a ella aparecen las normativas municipales o regionales. Éstas son imprescindibles para conocer la edificabilidad de un terreno así como muchos otros parámetros a tener en cuenta en el momento de diseñar una casa.

solar rural qué es la edificabilidad de un terreno

Diferencia entre ocupación y edificabilidad de un terreno

Uno de los parámetros que también debemos valorar en el momento de comprar un terreno es la ocupación, un concepto que no debemos confundir con edificabilidad.

La ocupación de un terreno es la cantidad de metros cuadrados que puede ocupar una construcción sin tener en cuenta el número de plantas construidas, es decir, la superficie máxima que podemos edificar, expresada en %.

¿En qué se diferencia de la edificabilidad de un terreno?

Veamos la diferencia mediante un ejemplo:

Supongamos que tenemos un solar de 100m2 con los siguientes datos:

Edificabilidad: 0,8m2/m2 de suelo

Ocupación: 50%

¿Cómo podemos construir nuestra vivienda? En este caso, una edificabilidad de 0,8m2/m2 de suelo quiere decir que podremos edificar el 80% de la totalidad de la dimensión del terreno, es decir, en total podremos edificar 80m2, sumando todas las plantas.

Pero ¡cuidado! No podemos distribuirlos de cualquier manera. Como tenemos una ocupación del 50%, esto quiere decir que solamente podremos ocupar la mitad del terreno, que serían 50m2.

Por tanto, podremos distribuir nuestros 80m2 totales en distintos niveles, creando una vivienda en planta baja y planta primera por ejemplo, para aprovechar el máximo de la edificabilidad permitida sin exceder la ocupación.

Otros parámetros a considerar

Después de explicar qué es la edificabilidad de un terreno y la diferencia con la ocupación, no debemos olvidar algunos parámetros adicionales que definen la normativa de construcción en un terreno y que adquieren mucha importancia en el momento de determinar cómo será nuestra vivienda.

1.Altura permitida

La altura máxima permitida en una construcción es muy importante. Está regulada por la normativa urbanística de cada municipio y establece la cota máxima que puede alcanzar nuestra vivienda.

Es necesario tenerla en cuenta para definir cuántas plantas podremos levantar en altura en nuestra edificación y de este modo decidir cómo repartimos los metros cuadrados edificables en la totalidad del solar.

En solares en pendiente es necesario revisar la normativa municipal para determinar cuál es el punto a partir del que se medirá la altura máxima. En algunos ayuntamientos se considera el punto medio del solar, pero esto no es siempre así y algunas veces se permite al propietario junto a su arquitecto contar la altura desde donde se empieza a construir.

2.Retranqueos

Los retranqueos son las distancias mínimas o máximas que deberemos dejar respecto los límites de la parcela tanto con parcelas vecinas como con la calle.

Casi siempre es necesario dejar unos márgenes sin edificar, especialmente en edificaciones aisladas aunque en algunos casos como en edificación adosada la normativa nos obligará a construir a partir de la pared medianera del vecino.

La normativa también suele definir la distancia de nuestra fachada con la calle, que en el caso de parcelas urbanas puede que ésta sea nula y en parcelas más rurales o en urbanizaciones a las afueras puede llegar hasta unos 6 metros.

Un espacio que deberemos tener en cuenta a la hora de plantear el tamaño y posición de nuestra vivienda respecto a la parcela.

terreno campo qué es la edificabilidad de un terreno

3.Frente mínimo de parcela

El frente mínimo de parcela va estrechamente ligado a los retranqueos ya que, la distancia que deberemos dejar respecto los límites de la parcela definirán en cierto modo el máximo perímetro de fachada que tendremos para construir.

En casos de parcelas muy estrechas se suele establecer un frente mínimo de parcela para considerar que el espacio es suficientemente ancho para construir una vivienda.

4.Patios interiores

La regulación de patios interiores aparece sobretodo en normativas de construcciones urbanas, especialmente entre medianeras. También están relacionados con los retranqueos y sobre todo con la ocupación del terreno.

En ciertas ocasiones es posible edificar parte de estos patios interiores en planta baja, siempre que se cumpla la normativa vigente y se sigan los parámetros establecidos de uso, profundidad edificable y tratamiento del espacio exterior.

En parcelas no urbanas no es habitual regular los patios interiores, aunque en Slow Home nos gusta introducirlos en muchos proyectos ya que son un excelente recurso para regular la temperatura interior en verano mediante ventilación natural.

Esperamos que este post sobre qué es la edificabilidad de un terreno os resulte útil en el momento de la compra de un solar y como siempre, si tenéis cualquier duda podéis contactarnos y os ayudaremos encantados.

Compartir: Share on Google+0Share on Facebook8Tweet about this on TwitterPin on Pinterest0Share on LinkedIn1

1 Comentario

Dejar un comentario