Cómo saber si un terreno es bueno para construir

cómo saber si un terreno es bueno para construir

En la búsqueda de un terreno para la construcción de una casa hay muchos factores a tener en cuenta para escoger. Una de las primeras preguntas que nos llegan en cuanto a la decisión de compra es cómo saber si un terreno es bueno para construir.

Las características del subsuelo serán claves por supuesto, pero también es importante fijarse en otros aspectos como la orientación o la presencia de agua, entre otros.

En el post de hoy hemos definido los 7 aspectos más importantes sobre cómo saber si un terreno es bueno para construir para que cuando afrontéis el proceso de búsqueda y comparación de terrenos tengáis toda la información disponible para tomar una decisión.

1 Orientación

El primero de los pasos será comprobar la orientación, algo que parece muy básico pero que es quizá el factor más importante a tener en cuenta y que será clave para construir una casa que consiga disponer de luz y calor solar de forma natural reduciendo así el consumo de energía.

Orientación sur

Sobre todo si se trata de un terreno en pendiente, la orientación a sur será crucial para que la vivienda funcione de forma correcta. Tanto para iluminar como para calentar una vivienda de forma natural, es esencial una fachada principal a sur con una superficie considerable de ventanas.

Por ello, deberemos fijarnos en las proporciones del terreno. Es decir, si el ancho a sur es estrecho, la fachada a sur será, probablemente pequeña. Esto no debería suponer un problema ya que en este caso, podemos trabajar una casa con un patio intermedio que nos permita obtener dos fachadas orientadas a sur, una delantera y otra trasera, pero esto va a incrementar los costes de construcción. Por lo tanto, será mejor localizar terrenos con un ancho considerable en la orientación sur.

Orientación norte

Orientar una casa a norte es absolutamente inviable a nivel térmico, puesto que se pierde mucho calor. Tampoco se recibe apenas radiación solar y por lo tanto la luz es limitada, en la orientación norte ubicaremos preferentemente los espacios de servicio como baños, lavadero, despensa, garaje o en su defecto, estancias de poco uso.

Orientación este y oeste

Las orientaciones este y oeste no son malas pero tienen sus peculiaridades. El sol sale por el este, por lo que una habitación a este recibirá el primer calor y luz solar por la mañana.

La orientación oeste, es también muy adecuada puesto que permite aprovechar los últimos rayos de sol, en muchas ocasiones la orientación oeste se aprovecha para ubicar la sala de estar (que puede tener aberturas a sur y oeste) de forma que en invierno recibe calor hasta última hora de la tarde.

Por otro lado, la orientación oeste en verano es algo compleja ya que requiere una buena protección solar que nos permita protegernos del calor de las largas tardes de verano en las que el sol se pone lentamente.

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2 Asoleo

Siguiendo con el sol y la luz, no solo será importante comprobar la orientación del solar, sino también las posibilidades de asoleo.

No sirve de mucho tener un terreno orientado a sur si delante de la parcela existe una construcción que impida la incidencia directa de luz solar. En estos casos será necesario considerar el ángulo de incidencia del sol y valorar hasta qué punto el obstáculo impide el asoleo.

Los obstáculos también pueden ser una montaña o vegetación como árboles, tanto colindantes como de la propia parcela. Hay veces que nos encontramos en un entorno protegido, y por normativa no se permite talar aunque los árboles estén dentro de nuestro terreno.

En de obstáculos que impidan la incidencia solar, habrá que trabajar con la posición de la vivienda para aprovechar al máximo la radiación solar.

3 Pendiente

La pendiente junto con el subsuelo son dos de los factores clave para determinar cómo saber si un terreno es bueno para construir.

Los terrenos en pendiente suelen ser más baratos debido a que la dificultad de construcción supondrá un sobrecoste posterior en movimiento y contención de tierras.

Sin embargo, un terreno en pendiente también puede ser muy favorable si la pendiente se orienta a sur. Esto permitiría orientar bien la casa y a la vez, protegernos del clima en orientación norte.

Los terrenos en pendiente, por último, nos permiten siempre disfrutar de buenas vistas ya que los obstáculos como vegetación u otras casas vecinas suelen quedar en una cota inferior.

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4 Subsuelo

A la pregunta de cómo saber si un terreno es bueno para construir, una de las características más importantes es la composición del subsuelo.

Para saber las características del subsuelo es necesario encargar un estudio geotécnico antes de empezar el proyecto. Sin embargo, si el objetivo es conocer el terreno antes de comprarlo podemos solicitar una cata de subsuelo a un geólogo, un proceso más económico que un estudio completo y del que obtendremos la información clave sobre el tipo de terreno y su resistencia que nos permitirá ahorrarnos problemas posteriores.

En Slow Home, siempre os acompañamos a visitar el terreno para realizar una valoración in situ del tipo de subsuelo y en los casos en que sospechamos que podemos encontrar un terreno deficiente, llamamos al geólogo para solicitar una cata rápida.

Para realizar una cata, solo hay que pagar el desplazamiento y un par de horas de trabajo del geólogo y la información que obtenemos es esencial para tomar la decisión de compra. A veces, incluso el mismo geólogo nos dice como es el terreno mediante fotos que tomamos en la visita con el cliente.

Así, el tipo de terreno será esencial para asegurar si se puede construir en él y qué tipo de cimientos habrá que realizar. Deberemos conocer cómo es el terreno, su composición, el modo de excavación, su resistencia para soportar la casa y los factores de seguridad que habrá que adoptar.

Existe una clasificación básica que indicará en primera instancia las condiciones del terreno en el que nos encontramos:

Roca

Los terrenos de roca son, como se intuye, los más duros. Son subsuelos muy buenos para la construcción, puesto que los cimientos deben apoyarse en suelos duros para su estabilidad. La cimentación se inserta en el terreno hasta encontrar un sustrato resistente en el que sustentarse, en el caso de terrenos rocosos, este sustrato se encuentra a muy poca profundidad, lo que es bueno para reducir costes de cimentación.

Por otro lado, si hay un gran volumen de movimiento de tierras o de excavaciones, también será más difícil y más caro realizarlo. Por ello, en este tipo de terrenos seguramente deberemos prescindir de sótanos o garajes enterrados, puesto que es muy caro excavar.

Cohesivos

Los subsuelos cohesivos son aquellos que, por su composición, se adhieren fácilmente entre sí mismos. Suelen presentar una resistencia alta o mediana a compresión, por lo tanto, soportaran bien el peso de la construcción que se coloque encima.

Para conseguir cierta resistencia, los terrenos cohesivos deben tener cierta humedad. Por esta razón habrá que comprobar la humedad del suelo, así como la pluviometría y las escorrentías de agua en el terreno y trabajar en función de esta característica.

Sin cohesión

Los terrenos sin cohesión son aquellos que están formados por gravas y arenas. Pueden constituir una base para la cimentación si se encuentran bien compactaos, pero habrá que controlar que estén bien delimitados. También es importante para cimentar, que este suelo se encuentre encima de un estrato más duro.

Igual que en los terrenos cohesivos, el grado de humedad del subsuelo también influirá de forma determinante en su resistencia.

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Deficientes

Finalmente, están los suelos deficientes, que suelen estar compuesto por fangos, materia orgánica o material de relleno. Son suelos no aptos para la cimentación.

Con un terreno deficiente habrá que trabajar con cimentaciones profundas como pilotes o micro-pilotes. Esto implica un aumento del presupuesto de construcción de la casa considerable.

5 Presencia de agua en el terreno

Como hemos comentado, el grado de humedad y la presencia de agua afectarán a la calidad del terreno. En caso de mucha presencia de agua, los cimientos se proyectaran bajo esta condición y seguramente deberán sobredimensionarse y hacerse más seguros.

Será importante comprobar la capacidad de filtración del terreno. Los suelos cohesivos suelen filtrar el agua de forma más lenta. Por ello, si existiera mucha humedad, deberemos trabajar con sistemas de recogida y drenaje del agua.

En los terrenos con pendiente contaremos con la ventaja de la inclinación para ayudar a expulsar el agua.

Otra característica que hay que asegurar es que el terreno no sea inundable o que no haya ningún rio cercano. En el caso contrario, si durante alguna época se puede acumular agua en nuestro terreno, habrá que prever una vivienda elevada o que sea capaz de soportar el contacto con el agua. Esto complicaría y encarecería la construcción.

Para saber si hay agua en el subsuelo de nuestro terreno, no tendremos más remedio que encargar un estudio geotécnico completo que se puede realizar sin problema tras la compra del terreno, puesto que la presencia de agua no será determinante en la decisión de compra.

Por otro lado, además del estudio geotécnico, existe la posibilidad de realizar un estudio geobiológico. Un estudio geobiológico es un estudio que detecta, mediante diversos medios, las afectaciones de origen natural como fisuras en el terreno o corrientes de agua subterráneas que puedan originar geopatías. Las geopatías son corrientes geomagnéticas que pueden afectar al bienestar de los ocupantes de la casa.

6 Posibles afectaciones de radiaciones eléctricas o magnéticas

Para saber si un terreno es bueno para construir no solo hay que mirar las características físicas del terreno, sino también las afectaciones externas que pueda haber.

La legislación española es muy permisiva hacen lo que refiere a niveles de contaminación eléctrica y magnética. Aun así, como muchos estudios y organismos gubernamentales demuestran, conviene evitar la sobreexposición a estas ondas puesto que son perjudiciales para la salud.

Por este motivo, conviene alejarse de las torres y líneas de alta tensión, que producen radiación eléctrica y de las antenas de telefonía móvil. En general se recomienda una distancia mínima de 100 a 200 metros según la potencia de la línea eléctrica.

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7 Normativas urbanísticas y de construcción

Las normativas que afectan a una parcela serán igualmente importantes para conocer la viabilidad y las posibilidades de construcción en un terreno. En primer lugar, debemos consultar la edificabilidad y los metros de ocupación del terreno.

Cuando se habla de edificabilidad se hace referencia a la superficie total que se construya distribuida en una o diversas plantas. Por otro lado, la ocupación indica la superficie que se puede ocupar en planta respecto al total de la parcela. Si la ocupación en un terreno de 600 metros cuadrados es del 25%, podremos ocupar en planta un máximo de 150m².Respeto a una vivienda también deberemos comprobar las plantas en altura que se pueden construir y el número permitido de plazas de aparcamiento.

En terrenos inclinados será importante consultar la normativa por lo que respeta a la contención de tierras. Según qué municipios puede que el volumen de tierras que puedan moverse o la altura de los muros de contención, estén limitados. Estas normativas suelen existir para evitar grandes impactos visuales.

La normativa también puede determinarlos materiales de construcción, especialmente de partes sensibles como la fachada.

En el estudio hace poco nos hemos encontrado con un caso en el que la normativa obliga a revestir la casa en piedra, puesto que nos encontramos en una población cuyo conjunto histórico arquitectónico se ha realizado tradicionalmente en piedra.

Se trata del proyecto para la Casa Colomers donde la estructura de la casa se realiza en madera y se reviste en piedra, una solución que funciona muy bien a nivel climático.

Del mismo modo, los límites con los vecinos y con la calle pueden quedar determinados en cuanto a material o altura. Generalmente siempre se debe respetar una distancia mínima de unos 3 a 6 metros con el límite de la calle o de los vecinos. Además, será necesario confirmar con el ayuntamiento que lleguen los suministros de agua, gas, alcantarillado, electricidad o incluso de fibra óptica. Hay zonas en las que puede que no lleguen. En ese caso, habría que buscar alternativas o funcionar de forma autosuficiente.

Por último, si el terreno se sitúa en una urbanización, deberemos comprobar con el ayuntamiento que ésta haya sido recepcionada. En caso contrario, son los vecinos los que tienen que hacerse cargo de las reparaciones y mantenimientos de los espacios exteriores y públicos. Este sería el caso de las urbanizaciones privadas. En el peor de los casos, puede darse la situación de que una urbanización no recepcionada no esté a cargo de nadie y por lo tanto el ayuntamiento no otorgue licencias de construcción.

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Ante la pregunta de cómo saber si un terreno es bueno para construir hay diversos factores, tanto a nivel de características de la parcela como restricciones de normativa que van a limitar las posibilidades de construcción en una parcela.

Conviene contactar con un arquitecto para que nos pueda asesorar en la elección de un terreno y realizar la consulta de normativas con el ayuntamiento.

En Slow Home acompañamos al cliente durante todo el proceso, desde que os encontráis en proceso de búsqueda y compra del terreno hasta la finalización de la obra. No dudéis en consultarnos antes de comprar un terreno para que os acompañemos a valorarlo sin ningún compromiso.

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