Cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca

Paisaje de Mallorca
Mallorca es una de las Islas Baleares con mayor interés turístico y vacacional por eso cada vez existen más personas interesadas en comprar un terreno en esa fantástica isla. Si eres propietario o estás en fase de búsqueda de terreno rural en Mallorca, seguro que habrá oído rumores sobre un inminente cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca.

En Slow Home, tenemos varios proyectos en zonas rurales de Mallorca y por este motivo estamos bien informados de todo lo que se cuece en estos momentos tanto en ayuntamientos como en Consell Insular. En el artículo de hoy intentaremos poneros al día de todo lo que dice la normativa de suelo rústico en estos momentos y qué cambios se prevén introducir.

Construcción en suelo rústico en Mallorca: ¿qué cambios va a introducir la normativa?

Por lo general, la construcción en suelo rústico es un tema de por sí controvertido en toda España. A nuestro estudio, acuden a menudo clientes con muchas preguntas respecto este tema.

Para poder responder a estas dudas debemos acudir a la normativa urbanística municipal, que regula las posibilidades y limitaciones de cada terreno según su calificación especifica.

Hoy analizaremos únicamente el caso de la isla de Mallorca ya que últimamente se está considerando un posible cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca.

Éste hecho ha revolucionado el sector, además de generar muchas dudas a propietarios que no saben a qué atenerse ni cómo afrontar el cambio, en el caso que éste se lleve a cabo.

Veamos paso a paso en qué consiste la normativa actual y qué aspectos podrían quedar afectados de la misma.

¿Qué se considera suelo rústico?

En este artículo se trataran temas muy técnicos en cuanto a normativa así que no está de más definir brevemente ciertos términos que irán apareciendo.

  • Clasificación del suelo: se refiere a las distintas clases de suelo que existen en la normativa española actual . Distinguimos el suelo urbano, urbanizable y no urbanitzable.(+info)
  • Calificación del suelo: se refiere fundamentalmente al uso y posibilidades edificatorias que se le atribuyen a un solar.
  • Suelo rústico: se considera suelo rústico, aquel que según el plan territorial urbanístico se califique como tal al cumplir las características siguientes: pertenecer a un área de especial interés, ser un área rural con interés paisajístico, ser una zona donde hay que prevenir ciertos riesgos, zonas de interés agrario así como zonas en transición, cultivo, bosques etc.
  • Parcela mínima: superficie mínima de una parcela para poder ser edificada.

Normativa actual de suelo rústico en Mallorca

La normativa actual de suelo rustico en Mallorca permite la construcción de casas unifamiliares aisladas en determinadas situaciones y áreas que especificaremos más adelante. Por el contrario, la construcción de viviendas de carácter plurifamiliar o edificios destinados a otros usos queda prohibida en los terrenos calificados como suelo rustico en Mallorca.

Estas limitaciones se impusieron para frenar la construcción masiva en la isla, una construcción que además se desarrollaba de forma desordenada y sin una planificación urbanística, para cubrir y especular aprovechándose de la alta demanda turística de la isla.

Por consecuente, como establece la Ley 6/1997 de Suelo Rústico en Mallorca, los terrenos agrupados bajo esta denominación están sometidos a un planeamiento cuyos objetivos se basan en un desarrollo sostenible del planeamiento urbanístico que otorga a cada parcela una calificación específica y vinculante según sus características.

Podemos encontrar:

Suelo rústico protegido, que incluye diferentes subcategorías de ordenación:

  • Áreas Naturales de Especial Interés (Alto Nivel de Protección) (AANP)
  • Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI)
  • Áreas Rurales de Interés Paisajístico – Boscosas(ARIP-B)
  • Áreas de Protección Territorial (APT)
  • Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)

Estos casos, quedan excluidos del desarrollo urbano, es decir, la edificación en terrenos cuya calificación sea una de las mencionadas anteriormente queda prohibida con la finalidad de preservar el entorno natural.

Por otro lado, si nuestro suelo está calificado como Suelo rústico común, podremos construir nuestra vivienda unifamiliar aislada siempre que cumplamos con unos requisitos adicionales establecidos en la norma 20 del Plan Territorial de Mallorca y respetemos la limitación de una única vivienda unifamiliar aislada por parcela.

Las zonas comprendidas en este caso son :

  • Áreas de Interés Agrario (AIA)
  • Áreas de Transición de Armonización (AT-H)
  • Áreas de Suelo rústico de Régimen General (SRG)
  • Suelo rústico de Régimen General – Forestal (SRG-F)
  • Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP)
  • Áreas de Prevención de Riesgos (APR). Para este tipo de suelo, el uso se encuentra condicionado asimismo a la obtención del informe previo favorable de la administración competente en materia de medio ambiente.

Es importante, en estos casos, que conozcamos la superficie total de la parcela y su año de escritura, puesto que son dos factores que nos condicionaran en el momento de solicitar y obtener una licencia de obras.

Verja de madera rústca

¿Puedo construir una vivienda en suelo rústico en Mallorca?

Una vez visto esto, podemos pasar a la parte de la normativa que especifica las condiciones y parámetros de uso y construcción de viviendas de carácter unifamiliar aislado – AP (Norma 20, del Plan de ordenación territorial de Mallorca).

Estas limitaciones sobre la implantación y uso de vivienda unifamiliar aislada en suelos calificados como Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), Áreas de Interés Agrario (AIA), Áreas de Transición de Armonización (AT-H), Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F), Áreas de Prevención de Riesgos (APR) i Suelo rústico de Régimen General (SRG), deberán cumplir los requisitos que os resumimos a continuación, determinados por el planeamiento general de la zona donde se ubique el terreno.

El primer aspecto que debemos tener en cuenta es cuál es la superficie mínima de suelo que necesitaremos para hacer nuestra vivienda.
Existen, hasta ahora, dos “unidades mínimas” generales, que varían en función de la calificación que tenga el suelo:

(a)Por un lado, tenemos parcelas cuya superficie mínima debe ser de 14.000 m2:

  • Áreas de Interés Agrario (AIA)
  • Áreas de Transición de Armonización (AT-H)
  • Suelo rústico de Régimen General (SRG)

(b)Mientras que las demás categorías deberán cumplir una unidad minima de superficie de 50.000 m2:

  • Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F)
  • Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP)

Sin embargo, debemos apuntar que estas son medidas mínimas requeridas por el Plan Territorial de Mallorca vigente actualmente pero, y lo comentaremos a continuación, existen rumores cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca que parece que modificarán estos valores mínimos.

En segundo lugar, comentábamos que era importante también tener en cuenta la fecha de escritura de la parcela. Esto se debe a que otra de las condiciones y parámetros de uso y construcción de viviendas de carácter unifamiliar aislado – AP establece:

(a) Que la fecha de su escritura sea anterior al día 16 de julio de 1997

(b) Que, si se trata de una parcela cuya segregación se ha realizado entre el día 16 de julio de 1997 y antes del 13 de octubre de 1999, sólo se podrá autorizar el uso de vivienda unifamiliar cuando esta división, segregación o fragmentación no haya dado lugar, simultánea o sucesivamente, a más de cinco unidades registrales independientes, excluida la finca matriz, excepto que con posterioridad se hayan vuelto a agrupar por debajo de este límite o que se trate de actuaciones amparadas en el punto c. siguiente y se cumpla con el requisito de parcela mínima de esta norma.

(c) Hace referencia a las parcelas segregadas desde el día 13 de octubre de 1999. En estos casos, se prohíbe el uso de vivienda unifamiliar excepto en aquellas que provengan de una primera división, segregación o fragmentación practicada en documento público en virtud de donación o herencia de padres a hijos, limitada la excepción, en ambos supuestos, a un máximo de una parcela por hijo y una sola vez.

Únicamente en los suelos que cumplan tales condiciones se podrá autorizar el uso de suelo rústico para la construcción de una edificación, parece que el cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca no alterará estas condiciones.

Por último, existen otros requisitos que debemos tener en cuenta:

(d) Que en la zona donde se pretendamos implantar una vivienda unifamiliar aislada, no esté prohibida la construcción por parte del planeamiento general y que siempre se cumplan las condiciones que establezca.

(e) Sólo se podrá autorizar una vivienda por parcela.

De nuevo, el cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca no prevé modificar estas condiciones a priori. El cumplimiento estricto de la normativa es muy importante ya que no debemos olvidar que, además de representar una sanción económica al propietario, si la vivienda no es legalizable pueden proceder a su demolición.

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Características de la construcción en suelo rústico en Mallorca

Una vez sabido si podemos o no construir en nuestra parcela, es lógico que nos preguntemos:

¿Cómo deberá ser ésta construcción?, ¿ Podré construir lo que quiera?

La respuesta a estas preguntes es; No. La normativa insular determina una serie de condiciones que cada ayuntamiento puede asimismo ajustar.

De esta forma, habrá que consultar, en cada caso, la normativa concreta del Ayuntamiento donde se vaya a construir la vivienda.

Por esto recomendamos que sea el arquitecto a quien encarguemos la obra, el que se encargue de estudiar estos términos y limitaciones impuestos por la normativa, para desarrollar el proyecto de vivienda sin incumplir ningún requisito.

Como especificaciones generales, la normativa actual de suelo rústico en Mallorca establece:

  • 1. Que la superficie máxima construible de la parcela sea del 2% o 3% , dependiendo de la calificación del suelo.
  • 2. Un porcentaje máximo de ocupación del 3% o 4%, en función de la calificación del suelo rústico.
  • 3.Altura máxima: será la menor entre 2 plantas o 8 metros, contados desde el nivel de la planta baja del edificio hasta al coronamiento de la cubierta.
  • 4. La superficie total de porches no podrá superar el 20% de la superficie ocupada por el resto de la edificación.
  • 5. Limitaciones estéticas: tipología de carpintería, aspecto visual de materiales y acabados de las fachadas, tipo de cubierta, etc.
  • 6. La parte de la parcela no ocupada por la edificación ni por el resto de elementos constructivos se ha de mantener en estado natural o en explotación agrícola, ganadera o forestal.

Posibles modificaciones en la ley de suelo rústico de Mallorca

Hasta aquí os hemos resumido los puntos más relevantes de la normativa actual de suelo rústico en Mallorca.

Entremos ahora a intentar clarificar ciertos aspectos respecto un posible cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca.

Existen rumores que afirman que la normativa que establece una superficie de 14.000 m2 para poder construir una vivienda unifamiliar aislada, ha sido llevada a revisión para modificarla hasta establecer un mínimo de 30.000 m2 de terreno (es decir, el doble).

Éste cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca tiene como objetivo principal racionalizar el crecimiento urbanístico residencial, turístico o mixto para asegurar un desarrollo sostenible en la isla.

La propuesta para aumentar la parcela mínima en suelo rústico propuesta por el Consell Territorial pone sobre la mesa tres propuestas:

Una primera que aumentarás hasta los 21.000 m2 (tres cuarteradas) la superficie mínima para permitir la edificación, otra a 28.000 m2 (cuatro cuarteradas) y otra de intermedia que establecería una superficie de 25.000 m2, lo que supondría abandonar la tradicional medición mallorquina partiendo de una cuarterada, que son 7.103 metros.

Como apunte a este ultimo comentario, antiguamente, las zonas rurales en Mallorca estaban divididas en “cuarteras”, es decir, porciones de tierra de 7.103 m2. La normativa obligaba a juntar dos de estas cuarteras o unidades para construir una vivienda y mantener al mismo tiempo ciertas unidades de cultivo.

Presentar un proyecto para una casa en suelo rústico en Mallorca

Como esta modificación aun no es vigente y no esta muy clara su aprobación final, una de las recomendaciones que os podemos dar en caso de que seáis propietarios de un solar cuya situación se pueda ver afectada por el cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca, es que presentéis un proyecto básico de vivienda al ayuntamiento.

¿Por qué presentar un proyecto básico?

Un proyecto básico es la mínima documentación necesaria para tramitar una licencia de obra, si tramitamos la licencia de obra para el proyecto antes del cambio de ley, os asegurareis el permiso de construcción y aunque haya cambios en las condiciones y requisitos establecidos por la normativa de suelo rustico en Mallorca, vosotros podréis construir vuestra vivienda según las condiciones vigentes en el momento que se ha presentado.

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Desde Slow Home, queremos también transmitiros calma. En primer lugar, porque no es nada seguro que se apruebe este cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca de forma inminente y, en segundo lugar, es mejor ir paso a paso y conocer bien las leyes y la situación de nuestro terreno ya que en caso de infringir alguna condición se podría perder el permiso de obra e incluso tener que demoler lo edificado.

Nuestro despacho está abierto a ayudaros en este proceso. Conocemos la normativa actual en Mallorca ya que hemos realizado algunos proyectos de viviendas unifamiliares sostenibles en la isla. Confiar en un equipo experimentado de arquitectos os puede ser muy útil si os veis afectados (o posiblemente afectados) por el cambio de normativa de suelo rústico en Mallorca.
Podéis contactarnos para solventar dudas sin ningún compromiso.

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2 Comentarios

    1. Hola Elisa

      las licencias de obras se solicitan en el ayuntamiento de cada municipio, hoy en día la mayoría de trámites de este tipo se hacen online.
      Recuerda que para solicitar una licencia de obras es necesario un proyecto técnico.

      Saludos

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